Dos de los aspectos más visibles de la actual crisis han sido, o son, el incremento de la tasa de desempleo y los desahucios de viviendas a consecuencia de los impagos en los préstamos hipotecarios.
Los últimos ingresos o ahorros de las unidades familiares se destinan a su sustento vital (alimentación, ropa,…) y al pago de los préstamos hipotecarios.
En la cadena de impagos en primer lugar se incumplen las obligaciones más sencillas: comunidad de vecinos, amigos, familiares, tarjetas y préstamos personales.
Solo cuando la situación es insostenible las familias abandonan los pagos hipotecarios sobre sus viviendas. Antes de llegar a tal situación o ya metidos en ella la negociación con la entidad financiera es fundamental.
Al prestatario podrá ofertársele:
a) Una carencia que es el periodo en el cual solo pagará intereses.
b) Una ampliación de la duración incrementando el periodo. Así se reduce el importe de la letra, aunque la suma a pagar finalmente será superior.
c) Dación en pago (entrega de las llaves de la vivienda).
Y ya en el último caso el prestatario hará efectivo su derecho al cobro mediante la figura de la subasta.
Las consecuencias para las familias afectadas son dos: perdida de la vivienda y la existencia de una deuda sobre la parte no cubierta por el precio subastado.
Son muchas las voces que defienden el modelo anglosajón con la dación en pago como la opción “correcta”. Ante la imposibilidad de pago se entregan las llaves y el titular del préstamo cancela toda su deuda. De hecho, en el mercado español ya existen entidades bancarias que ofertan este tipo de préstamos.
Por otra parte, los defensores del sistema actual argumentan:
a) Las concesiones de préstamos son más relajadas. El banco tiene unas garantías de cobro final que le hará “arriesgar más”, concediendo préstamos a perfiles de cliente más difíciles. El número de familias que podrán acceder a la adquisición de la vivienda financiada será mayor.
b) Existe el riesgo que el préstamo se constituya como un alquiler con opción de compra donde el único posible perdedor sea la financiadora. La familia adquiere una vivienda si el precio sube se mantiene los pagos, pero si baja abandona la vivienda. El riesgo lo asume enteramente el banco.
Resulta claro que ambos sistemas disponen de ventajas e inconvenientes. Tal vez una tercera opción sea la más adecuada. Un sistema que durante los primeros años (hasta que se llegue un porcentaje del capital) se comporte sin dación. Una vez superados los mínimos, temporales y económicos, la dación en pago sería la hipotética y última solución al impago.
Operando de este modo el deudor no se sentiría tentado a abandonar sus obligaciones y el acreedor no podría perseguir a las familias con deudas personales siendo que el banco habría recuperado gran parte de su inversión.
